Om ni står inför ett kommande stambyte kan det underlätta med en checklista för att ha full kontroll över vad ni kan förvänta er. Ett stambyte är en komplicerad insats som inbegriper arbete från hantverkare med olika uppgifter och kompetens. Hur ett stambyte utförs är viktigt eftersom det påverkar en fastighets mest grundläggande funktioner i upp emot 60 år. Att upprätta en tydlig checklista vid stambyte som bygger på just er fastighets förutsättningar är ett viktigt hjälpmedel för att arbetet ska fortlöpa på ett så tids- och kostnadseffektivt sätt som möjligt.
Vi på Danixo gör alltid en checklista som är specifik för varje stambyte vi arbetar med. Det här är en generell checklista vid stambyte som ger er en idé om vad ni som beställare har att ta hänsyn till innan, under och efter ett stambyte.
Allmänt om checklista vid stambyte
En checklista vid stambyte kan sägas vara en beskrivning av hur ett stambyte ska genomföras, steg för steg. Alltså en konkretisering av projektplanen. Fokus ligger på de moment som kräver extra omsorg eller som riskerar att glömmas bort om de inte kan bockas av. Den checklista som publicerar här är mer generell och ska ses som ett riktmärke snarare än som något som är fullt applicerbart på ett enskilt stambyte.
Vår checklista för stambyte är indelad i ett antal steg som motsvarar de olika faserna i ett stambyte. Vi börjar redan ett år innan själva genomförandefasen. Ibland kan man behöva ta de första stegen tidigare än så men det tar sällan mindre än ett år från den första kontakten med en stambyte konsult till det att man kan börja arbeta för fullt inne i fastigheten. När vi sköter projektledning vid stambyte utgår från följande steg:
- Projektering/förstudie – ta fram förutsättningarna för stambytet
- Planeringsfas – utifrån resultatet av förstudien planeras genomförandet i detalj
- Produktionsfas – genomförandet av stambytet
- Kontroll och garantibesiktning – genomfört arbete stäms av mot upprättade avtal och kontroller genomförs för att säkerställa att arbetet lever upp svensk bygglagstiftning
Projektering/förstudie – 12 månader innan stambytet
Under planeringsfasen för ett stambyte genomgås följande steg:
- Identifiera behov. En stambyteskonsult eller en annan fackman genomför en noggrann besiktning av de befintliga stammarna för att fastställa vilka metoder som kan användas och hur snart stambytet behöver genomföras.
- Utse projektledare. Projektledaren vid stambyte är en nyckelperson som bör kopplas in så tidigt som möjligt i processen.
- Fastställa kompetensbehov. Vad krävs för att kunna genomföra stambytet och hur ser marknaden ut för den typen av tjänster?
- Val av entreprenadform. Ska stambytet genomföras av en eller flera entreprenörer?
- Ta fram en kommunikationsplan. Hur man än väljer att genomföra ett stambyte är det mycket viktigt att alla som berörs hålls informerade. Det måste tidigt finnas en plan för hur det ska gå till.
- Dokumentera. Dokumentera vilka åtgärder som ska genomföras.
- Information. Informera alla berörda i hyresgästföreningen eller bostadsrättsföreningen om vad stambytet kommer att innebära och vilka tillval de boende kan göra samt om dessa ligger till grund för en hyres- eller avgiftshöjning. Ett åtgärdsförslag måste godkännas av de som berörs av ett stambyte.
- Delge fastighetskontoret. Informera fastighetskontoret i kommunen om det planerade stambytet.
- Hyresnämnden. Om en eller flera hyresgäster motsätter sig ett stambyte ska en yrkan göras till Hyresnämnden.
- Kvalitetsplan. Upprätta en kvalitetsplan som visar hur kvalitén på genomfört arbete säkerställs och kontrolleras under olika moment.
- Kontrollansvarig. Utse kontrollansvarig utifrån bestämmelserna i Plan och Bygglagen.
- Bygglov. Ansök om bygglov för eventuella om- samt utbyggnader som ska genomföras i anslutning till stambytet.
Planeringsfas – 6 månader innan stambytet
Under projekteringen och förstudien för ett stambyte genomgås följande steg:
- Upprätta en miljöplan. Det finns regler för hur arbetet med miljöfrågor ska gå till under ett stambyte. En miljöplan ska visa hur dessa regler kommer att implementeras.
- Upprätta en projektplan. Ta fram en projektplan som i detalj visar hur stambytet kommer att gå till.
- Upphandling. Begär in offerter och påbörja upphandling av den eller de entreprenörer som krävs för att stambytet ska kunna genomföras.
- Utvärdering anbud. Jämför anbud och välj vilka entreprenörer som ska göra vad under stambytet. Upprätta kontrakt med dessa.
- Bank och försäkring. Lös bank- och försäkringsärenden, det är viktigt att det finns bankgarantier så att alla entreprenörer kan få betalt enligt avtal.
- Kontrollera egna val. Kontrollera vilka tillval lägenhetsinnehavarna gjort gällande renovering av våtutrymmen i samband med stambytet.
- Budget och tidsplan. Se över budget och tidsplan, det är handlingar som behöver uppdateras löpande under arbetets gång.
Produktionsfas – 8–12 veckors renoveringsarbete
Under produktionsfasen (det fysiska arbetet) för ett stambyte genomgås följande steg:
- Själva stambytet genomförs enligt den fastställda projektplanen.
- Hantverkare arbetar i fastigheten vardagar 8–17 men alla boende kan bo kvar i sina bostäder under arbetets gång.
- Samordning mellan alla entreprenörer. Veckomöten och morgonmöten med byggledaren och de hantverkare som är på plats är exempel på hur samordningen kan gå till.
- Granska fakturor löpande och se till så att budgeten håller.
- Upprätta rutiner för hur kvalitetsplanen ska tillämpas i praktiken.
- Hantera löpande de frågor som inkommer från de boende i fastigheten.
Kontroll och garantibeskitning – efter genomfört stambyte
Under kontroll och garantibesiktningen efter ett stambyte genomgås följande steg:
- Kontroll. Beroende på vilka moment som stambytet bestått av utförs kontroller av det genomförda arbetet.
- Slutanmälning. Myndigheter kan kräva att det görs en anmälan om avslut efter ett stambyte.
- Städkontroll. Städning och städinspektion.
- Drift och skötsel. Förevisa det nya systemet för de boende i fastigheten och dem som ansvarar för dess underhåll och skötsel.
- Garantibesiktning. En garantibesiktning som påtalar brister i arbetet ska genomföras innan garantitiden löpt ut.
Danixos checklista anpassas efter just ert stambyte
Detta är som sagt en översiktlig beskrivning av vår checklista vid stambyte. En projektanpassad checklista tenderar att vara betydligt mer detaljerad. Särskilt när det gäller arbetet under produktionsfasen där allt beror på vilken metod man valt och hur stammarna är dragna i fastigheten. Vad de boende har för önskemål om stambytet påverkar naturligtvis också hur arbetet planeras. En stambyteskonsult från Danixo kan ta fram en checklista som är anpassad för just ert stambyte.
Observera att en projektspecifik checklista tas fram efter det att en ordentlig förstudie är genomförd och det finns ett beslut om hur stambytet ska genomföras. Att göra en checklista för ett stambyte brukar vara en av de första uppgifterna som en projektledare ger sig i kast med. Det kan också förekomma flera olika checklistor under ett stambyte. Byggledaren kan behöva en väldigt detaljerad checklista där punkter bockas av på veckobasis under de veckor som produktionsfasen pågår.
