Vi på Danixo har lång erfarenhet av stambyten i hyresrätter. En av våra styrkor är att vi funnits så länge i branschen att vi vet vilka entreprenörer som är bra på vad och hur ett stambyte bör planeras för att bli så kostnadseffektivt som möjligt – samtidigt som kvaliteten är säkrad. Hur ekonomiskt ett stambyte i ett hyreshus blir beror mycket på hur länge det håller.
Många som bor länge i en och samma hyresrätt kommer någon gång att gå igenom ett stambyte. Stammar är rör och ledningar för avlopp, tappvatten, gas, el, värme och ventilation. Framförallt rörstammar behöver bytas innan de blivit så slitna att funktionen försämras och det är risk för slitage. Om det inte genomförts ett stambyte i era hyresrätter på över 30 år så är det hög tid för en rörinspektion.
Allmänt om stambyte hyresrätt
Att ta beslut om att genomföra ett stambyte i en hyresrätt är enklare än när det gäller en bostadsrätt. Det är inte flera ägare som ska komma överens om hur och när ett stambyte ska genomföras. Ett stambyte i hyresrätt kräver inget godkännande om det föreligger ett behov av att genomföra det. Ofta byggs dock lägenheter om i samband med ett stambyte och då krävs det att de boende ger sitt godkännande. Om de inte ger det kan hyresvärden ändå få tillstånd att bygga mot de boendes vilja genom ett beslut från Hyresnämnden.
Hyresgäster har inte rätt till ersättningslägenheter under ett stambyte så länge hyresvärden ser till så att grundläggande behov tillgodoses även när kök och badrum inte kan användas normalt. När ersättningslägenheter erbjuds är det ofta för att fastighetsägaren vill att hyresgästerna ska bo någon annanstans under en del av arbetet. Omfattande ombyggnationer som leder till olägenheter innebär att de boende kan ha rätt till hyressänkning under det pågående arbetet. I de flesta hyreskontrakt finns dock en klausul som innebär att denna rätt har förhandlats bort. Hyressänkning kan ändå bli aktuell om ett stambyte drar ut på tiden eller innebär påfrestningar utöver det normala.
Varför är det viktigt att genomföra ett stambyte i en hyresrätt?
Dåliga stammar kan orsaka stora skador i lägenheter och lokaler, vilket kan tynga fastighetsägarens ekonomi eftersom det innebär mycket dyra åtgärder. Ett stambyte i hyresrätt är en underhållsåtgärd som en hyresvärd är skyldig att genomföra för att upprätthålla godtagbar standard i lägenheter eller lokaler. Om stammarna är så dåliga att de inte har fullgod funktion, eller om det finns risk för olyckor på grund av till exempel föråldrade elledningar, så måste stammarna bytas eller renoveras skyndsamt. Skador orsakade av dåliga rörstammar kan bli mycket dyra att åtgärda.
Åtgärder vid stambyte i hyresrätt
Ett stambyte i hyresrätt handlar kortfattat om följande åtgärder och etapper:
- Projektering och förstudie
- Genomförande
- Besiktning och kontroller
Projektering och förstudie
Syftet med projektering och förstudie är att fastställa vilka åtgärder som behöver genomföras i hyresrätterna och den övriga fastigheten. Detta planeras utifrån övriga aspekter som budget och önskemål från de som bor eller jobbar i fastigheten. Sedan knyts rätt kompetens till projektet genom upphandlingar.
Genomförande
Under genomförandefasen friläggs stammarna i hyreshuset, golv, väggar och ibland tak rivs upp. Det är ett stort arbete men själva bytet av rörstammar går sedan ganska snabbt. Alla utrymmen som påverkats återställs sedan. När det gäller badrum brukar det innebära att de helrenoveras. De boende bör kunna göra egna val efter ett stambyte i sin hyresrätt så att de får till exempel kakel och klinker de kommer att trivas med.
Vid vissa stambyten i hyresrätter renoveras även kök. Det är dessutom relativt vanligt att även andra planerade renoveringar och ombyggnationer sker samtidigt som stambytet. Detta för att minimera tiden för olika byggprojekt som pågår i fastigheten samt för att det ofta går att få ner priserna när man gör flera saker samtidigt.
Besiktning och kontroller
Arbetet med de olika momenten under ett stambyte i hyresrätt kontrolleras löpande. När allt är klart genomförs de besiktningar som krävs för att försäkringar ska gälla samt för att säkerställa att alla inblandade entreprenörer uppfyllt alla förpliktelser enligt avtal.
Viktiga saker att tänka på i samband med stambyte i hyresrätt
Hyresvärden är skyldig att informera alla hyresgäster skriftligen om att en fastighet kommer att genomgå ett stambyte och vad det kommer att få för konsekvenser. God kommunikation med hyresgästerna är en viktig framgångsfaktor vid ett stambyte i hyresrätt. Ett stambyte i en hyresrätt kan dra ut på tiden om en hyresgäst sätter sig emot beslutet. Det är vanligt att flera möten hålls under vilka de boende kan få svar på frågor.
För att ett stambyte i en hyresrätt ska bli så ekonomiskt lönsamt som möjligt är det viktigt att det genomförs med bra timing i förhållande till annat underhåll. Den som kommer på att ett stambyte måste genomföras bara tio år efter det att badrummen renoverades har inte lyckats så bra med planeringen.
Värdet på lägenheter och lokaler ökar i samband med stambyte i en hyresrätt. Ett stambyte brukar finansieras genom höjda hyror med hänvisning till förhöjd boendestandard.
Så kan Danixo hjälpa er vid stambyte i hyresrätt
Söker ni en pålitlig stambyteskonsult med lång erfarenhet? Danixo kan hjälpa er med det mesta kring eller under ett stambyte i hyresrätt. Ibland går vi in och hjälper en kund med ett specifikt moment, genom att till exempel agera byggledare eller kontrollansvarig. Vi kan också ta ansvar för att leda ett stambyte från början tills det är klart. Boka gärna in ett första möte så att vi kan berätta mer om hur vi brukar arbeta och hur vi kan hjälpa till med ett stambyte i era hyresrätter.
